Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident : comprendre la retenue de 3 % et ce que vous pouvez récupérer

Fonctionnement de l’impôt sur les plus-values pour les vendeurs non-résidents

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier espagnol, deux événements fiscaux se produisent simultanément chez le notaire :

1. L’acheteur retient 3 % du prix de vente (pas du gain — le prix total) et le verse à l’AEAT dans le mois suivant via le Modelo 211. C’est une avance obligatoire sur la responsabilité fiscale du vendeur.

2. Le vendeur doit déposer une déclaration de plus-values Modelo 210 dans les trois mois suivant la date de vente, calculant le gain réel, appliquant le taux d’imposition correct, créditant la retenue et soit payant le solde (si l’impôt dépasse la retenue) soit réclamant un remboursement (si la retenue dépasse l’impôt).

Le défaut généralisé de dépôt de la déclaration Modelo 210 signifie que de nombreux non-résidents qui ont trop payé la retenue de 3 % ne récupèrent jamais leur argent. L’AEAT conserve l’excédent indéfiniment sauf si une demande de remboursement formelle est déposée.

Calcul du gain : la base de coût est d’une importance capitale

Le gain imposable est la différence entre le prix de vente net ajusté et le coût d’acquisition amélioré. Calculer correctement le coût d’acquisition est l’étape la plus importante pour minimiser l’imposition des plus-values.

Le coût d’acquisition comprend :

• Prix d’achat tel qu’indiqué dans l’acte de vente original
• ITP (Taxe de transfert) payée à l’achat — généralement 6 à 10 % selon la communauté autonome et l’année
• Honoraires de notaire à l’acquisition
• Frais d’enregistrement foncier à l’acquisition
• Honoraires juridiques et d’agence à l’acquisition
• Coût des améliorations permanentes — extensions, travaux structurels, rénovations de cuisine ou de salle de bains avec documentation intégrale des factures

Le prix de vente net est le prix brut moins la commission d’agence et les honoraires juridiques à la vente.

Pour un bien acheté en 2010 pour 200 000 euros avec 20 000 euros de frais d’acquisition et vendu en 2026 pour 280 000 euros avec 14 000 euros de frais de vente, le gain imposable est de 46 000 euros — pas 80 000 euros. À 19 %, l’impôt correct est de 8 740 euros — contre une retenue de 3 % de 8 400 euros. Dans cet exemple, seul un faible solde est dû. Sans documentation appropriée des coûts, le gain apparent serait surestimé et l’impôt sensiblement plus élevé.

Le délai de trois mois : une échéance non négociable

La déclaration de plus-values Modelo 210 doit être déposée dans les trois mois suivant la date de l’acte notarial de vente. C’est une échéance absolue — il n’y a pas de fenêtre de dépôt annuelle. La manquer entraîne une majoration pour dépôt tardif et, plus concrètement, retarde le remboursement indéfiniment.

BMC commence le processus de calcul des plus-values dès que la date de vente est confirmée, en collectant toute la documentation d’acquisition et en préparant la déclaration en parallèle avec la clôture de la vente afin qu’elle puisse être déposée immédiatement après la signature de l’acte.

Situations particulières : biens hérités, quotes-parts indivises et propriétaires multiples

Les non-résidents qui vendent un bien immobilier espagnol hérité font face à une complexité supplémentaire : le coût d’acquisition est généralement la valeur déclarée aux fins de l’impôt sur les successions, et non un prix d’achat. Les biens vendus par plusieurs copropriétaires (des frères et sœurs héritant conjointement, par exemple) nécessitent des déclarations Modelo 210 distinctes pour chaque propriétaire non-résident. Les quotes-parts indivises d’un bien sont évaluées au prorata.

BMC a l’expérience de tous ces scénarios et du système notarial espagnol, en s’assurant que la chaîne documentaire depuis l’acquisition originale jusqu’à la cession est correctement reconstituée même lorsque les dossiers d’achat originaux sont partiels ou indisponibles.