Due diligence inmobiliaria: conozca todos los riesgos antes de firmar
Due diligence legal, fiscal y financiera para adquisiciones de activos y portfolios inmobiliarios en España. Identificación de riesgos, informe ejecutivo y soporte en negociación del contrato.
- REAF
- ICAM
- 5 Oficinas en España
- 25+ Años
- 30+ Jurisdicciones
El problema
Adquirir un activo inmobiliario sin una due diligence rigurosa es asumir riesgos que podrían haberse conocido y gestionado. Las cargas ocultas en el Registro de la Propiedad, los arrendamientos con condiciones desfavorables para el comprador, las deudas con la comunidad de propietarios, los expedientes de disciplina urbanística pendientes, los certificados de eficiencia energética no obtenidos, o las deudas tributarias del vendedor que pueden convertir al comprador en responsable subsidiario son riesgos reales que aparecen con frecuencia en las operaciones inmobiliarias. Un informe de due diligence completo no es un gasto; es la mejor inversión antes de una transacción.
Nuestra solución
En BMC realizamos due diligences inmobiliarias completas que cubren la dimensión legal, fiscal, societaria y, cuando es necesario, urbanística y técnica. Nuestro informe identifica los riesgos existentes, los cuantifica cuando es posible y propone las medidas de mitigación: representaciones y garantías del vendedor, ajuste del precio, constitución de garantías o retenciones de precio hasta resolución de contingencias.
Como lo hacemos
Revisión registral y situación jurídica del activo
Obtenemos y analizamos las notas simples y certificaciones del Registro de la Propiedad, verificamos la cadena de transmisiones, identificamos cargas (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones urbanísticas, anotaciones preventivas) y analizamos los títulos de propiedad.
Revisión contractual
Revisamos todos los contratos que afectan al activo: arrendamientos vigentes (condiciones, renta, duración, opciones de renovación y de compra, garantías del arrendatario), contratos de mantenimiento, contratos de concesión o uso, y cualquier acuerdo que genere obligaciones para el comprador.
Due diligence urbanística y administrativa
Verificamos la situación urbanística del activo: clasificación y calificación del suelo, licencias de actividad y de obras existentes, expedientes de disciplina urbanística pendientes, cargas de cesión y obligaciones urbanísticas, y adecuación del uso actual al planeamiento vigente.
Due diligence fiscal
Revisamos la situación fiscal del vendedor (persona jurídica) para identificar contingencias que puedan convertir al comprador en responsable subsidiario: deudas tributarias, procedimientos de comprobación en curso, deudas con la Seguridad Social. Analizamos las implicaciones fiscales de la estructura de la operación.
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Due diligence inmobiliaria: la inversión más rentable antes de comprar
En una transacción inmobiliaria de cierta magnitud, el coste de una due diligence rigurosa es siempre inferior al coste de descubrir después del cierre un riesgo que habría podido identificarse y gestionarse antes. Las contingencias detectadas en la due diligence permiten negociar el precio, exigir garantías al vendedor o estructurar la operación para mitigar el riesgo. Las contingencias descubiertas después del cierre solo dan derecho a reclamar daños —cuando el vendedor puede pagarlos.
En BMC realizamos due diligences inmobiliarias para inversores nacionales e internacionales, fondos de inversión en real estate, family offices y compradores corporativos. Nuestro informe es ejecutivo, orientado a la toma de decisiones, con una clasificación clara de los riesgos por relevancia y con propuestas concretas de mitigación para cada contingencia identificada.
Qué revisamos en una due diligence inmobiliaria
La revisión registral es el punto de partida: titularidad, historial de transmisiones, cargas hipotecarias, embargos, servidumbres, afecciones urbanísticas y anotaciones preventivas. Pero la due diligence va mucho más allá del Registro.
Los contratos que afectan al activo son igualmente importantes: un arrendamiento con opción de compra ejercitable por el arrendatario, un contrato de mantenimiento con penalización por resolución anticipada, o una concesión de uso con restricciones sobre la actividad pueden cambiar completamente la valoración del activo o la estructura óptima de la operación.
La situación urbanística del activo —clasificación del suelo, calificación, licencias vigentes, expedientes de disciplina pendientes— puede revelar que el uso actual no está amparado por la licencia vigente, o que existe un expediente de restauración de la legalidad urbanística que obliga a demoler o modificar parte del inmueble.
Portfolios inmobiliarios: due diligence a escala
Para la adquisición de portfolios con múltiples activos, diseñamos un proceso de due diligence escalonado: revisión rápida de todos los activos para identificar los que tienen contingencias relevantes, y revisión en profundidad de estos últimos. Este enfoque permite gestionar el tiempo y el coste de la due diligence de forma eficiente cuando el número de activos es elevado.
De la due diligence al contrato
Los hallazgos de la due diligence tienen un traslado directo al contrato de compraventa. En BMC no nos limitamos a entregar el informe: coordinamos con el equipo de M&A para reflejar las contingencias identificadas en las representaciones y garantías del vendedor, en las condiciones precedentes al cierre y en los mecanismos de ajuste de precio o retención.
Solicite información sobre nuestro servicio de due diligence inmobiliaria para su próxima operación de inversión.
Preguntas frecuentes
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